小产权房的法律风险分析

很多人向朋友打听，买小产权房会碰到哪些法律麻烦，近些年，由于大城市房价涨得太厉害，有些人就动心思买价格便宜的小产权房，即便清楚这种房子存在法律上的隐患，还是挡不住它总价低的吸引力，接下来，就这种房子的法律问题，做一番仔细说明。

一、什么是小产权房？

这类房产并非法律术语，而是指在农村集体土地上建造的部分房屋，其产权证明由乡镇政府或村委会发放，是这类房屋的统称。主要形式包括村民在自有的宅基地上出资建造的房屋，村委会与村民联合在集体土地上兴建的房屋，以及开发商与村集体合作开发的房屋等。

二、如何分辨小产权房？

选择住所时，常常会无故收到形形色色的推销电话和宣传单页，市场上的房产除了普遍的70年使用年限商品房外，还混杂着商业住宅、拆迁补偿房、非正式产权房等类型。部分中介在交易房产时，初始阶段不会清晰说明其房源是否属于非正式产权房，因此必须提高个人防范意识。

小产权房的一个主要特征是开发商同样缺少必需的五种证件，所以这类房产不能获得国家授予的房产所有权证明，仅能拿到由乡镇或村级单位发放的相应文件。

另外，在那些有购房限制的地方，如果销售方声称所卖的房子不受限购政策影响，并且对外地居民购房没有社保缴纳时间方面的规定，那么需要特别留意，因为购买小产权房并不会受到当地关于房屋购买数量方面的限制措施约束。

关键之处在于，小产权房的成本远小于商品房，倘若某处房产的市场价值显著低于正常水平，那么就必须提高警惕，极有可能属于小产权房。

三、小产权房背后的法律风险

小产权房具有特殊属性，买卖双方签署的契约不能在不动产登记处存档，也无法申请不动产登记证，不能完成房产过户和抵押备案，同样无法预防一房多卖的法律问题，因此，若以投资为目的购置此类房产，将来很难出售获利。

这类房产由于缺少合法的土地使用、规划及建设程序，面临被强制清退的法律隐患，其建筑品质也无法获得有效保障，当前众多民众心存侥幸，以为法律不会追究集体责任，认为政府部门不可能随意征收，但实际上，部分此类房产已经遭到当局的查封与清除。

遇到征收情况时，购房者的权益难以得到维护。这类房产没有合法的权属文件，在补偿评估上缺少受偿的依据。另外，这类房产的买卖协议有被司法机构判定作废的潜在问题。协议若被认定为无效，补偿款就有可能无法领取。若是购买的是违章建筑，极有可能面临被强制拆除的结果。

小产权房在离婚、继承案件里难以分割,现在多数法院对小产权房分割不进行处理,一方面是因为小产权房的处理方法缺少明确的法律法规,另一方面因为小产权房没有房产证,在确定权利归属方面存在实际操作上的难题。

总而言之，小产权房涉及的法律问题早已是众人皆知的话题，因此，无论出于投资目的还是满足基本居住需求，都强烈建议人们不要购买此类房产。从短期实际应用和长期发展前景来看，小产权房并非当前适宜的选择。