“小产权房”的法律解决之道

综合215企业家天地关于“小产权房”的法律解决之道彭春凝摘要本文探讨我国房地产市场存在争议较多的“小产权房”这一焦点议题,分析了它的起源及相关情况,点明政府对此采取的法律应对措施,主要有三个途径可选择,包括征地拆迁环节的统一补偿与安置,村庄整理阶段的统一拆迁与安置,以及政策指导下的自发进城定居方案。小产权房涉及集体土地, 这类土地依照国家现行法规, 仅能用于农业耕种或分配给农民用作宅基地, 土地使用权利不允许转让、出售或租赁给非农业用途, 它不具备合法的产权证明, 也无法获取国家的土地使用授权和房屋预售许可证明。这类房产在实质上就是“ 乡产权房”, 它们是在农民集体土地上建造的, 没有缴纳土地出让等相关费用, 其产权证明不是由国家房管机构授予, 而是由乡镇政府或村委会发放。部分证件名称为“ 小城镇房屋使用权证”, 权利归属的核心表述为“ 持证人对本证所载房屋享有长久使用权”或“ 70年使用期限”等。乡镇当局核发的此类房产, 并不具备合法的所有权。此类房产缺少国家授予的土地使用凭证和预售许可证明, 买卖协议也无法得到房地产管理部门的确认登记。这种证件并非具备完全法律效力的房产证明。国家发展和改革委员会以及国家统计局的最新统计资料表明，今年五月，全国七十座主要城市房屋销售价格与去年同期相比增长了百分之六点四，达到了十八个月来的最高水平。北京市新建商品房的价格连续数月上涨幅度都超过了百分之十。与此形成对比的是，小产权房在购买时体现出越来越突出的价格优势。小产权房数量众多, 首先源于城市化进程中人口急剧增长, 导致住房需求远超供应能力, 但由于商品房价格居高不下, 许多城市居民被迫选择在市郊购房。其次, 随着城镇化发展, 农民的土地耕作权利发生转变, 为追求经济利益, 他们利用集体土地资源建造房屋并对外销售。在政府推动的乡村改造工作中，村级组织对既有居住用地实施统筹布局、集中兴建，既不减少耕地面积，又能增加建筑面积，居民在满足自住需求的同时，还有闲置房产可以销售，这项举措为乡村居民和农民提供了实际利益，城市居民和市民同样从中获得便利。当前许多村集体借“新农村建设”旧村改造之名立项, 争取规划部门批准, 申请的宅基地用地指标远超村民实际家庭数量, 运用房地产开发模式建造房屋, 再将多余村民住宅在市场上公开售卖。另外, 部分建筑商直接向村集体购置宅基地用地额度, 进行住宅建设, 以商品房形式在公开市场售卖。实际上, 小产权房是乡镇、村庄在农村集体土地上建造的房屋, 既未向国家支付土地出让等费用, 也无国家土地使用凭证和预售批准文件。从这些房屋的运作情况分析。这种房屋的居住体验与大产权房没有差别, 同样属于普通的居民住宅类型;建造过程十分便捷, 因为它属于旧村翻新或新建项目, 不受市区规划、建设管理部门的审批限制, 施工环节也缺乏监督检验;办理的手续不够齐全, 由于没有缴纳商品房买卖的税费、土地费用等, 小产权房无法进入市场流通;使用方面的费用非常低廉, 物业费、水电费、取暖费等都比较少;售卖的价格十分实惠, 小产权房的价格远低于普通商品房, 大致只有同等地段商品房价格的百分之四十到六十。二、小产权房的相关疑问 1 关于小产权房的定义。实际上“小产权”并非法律术语，仅是民众在日常生活中习惯使用的名称。对于“小产权”的含义，至今没有标准说明。现阶段，关于“小产权”的说明可以概括为三种主要说法。第一种说法是针对开发商的所有权而言, 把开发商的所有权称作“主要产权” , 买房者的所有权称作“次要产权”, 这种说法是因为买房者的所有权是从开发商一个所有权划分出来的, 比较而言, 开发商的主要, 买房者的次要。第二种划分方法依据房屋再次流转时是否须支付土地出让费用进行区分, 无需支付土地出让费用的房产称为“大产权”, 需要补缴土地出让费用的房产称为“小产权”。依照此标准, 普通商品房属于“大产权”类别, 经济适用房则属于“小产权”类别。第三种划分方式依据证书授予机构, 由国家部门核发的称为“大产权”, 而由乡镇政府颁发的则称作“小产权”或“乡产权”, 这类房产并非法律认可的真正所有权, 购房者需特别注意这一性质。第一种和第二种情况下的“小产权”具备合法性, 只需支付完全的购房费用, 或者在进行转让时补交土地出让费用, 便能够实现自由流通, 相关的法律规定比较清晰。然而第三种情况中的“小产权”在法律地位上存在显著分歧, 并且无法获取具有法律效力的产权证明。(二) 产权房在法律层面成立所必须满足的条件。大家普遍知道,我国的乡村土地属于集体,假如要在集体所有的土地上建造商品房并销售,就必须先由国家征收,变成建设用地的性质,然后由国家把地交给开发商,开发商要向国家支付土地出售费用等款项,建成房子之后再卖给购买者,国家通过发放房产证的方式,来证明购买者对这套房子的所有权。合法的房产必须具备五种证件, 分别是国有土地使用权证明、建设用地许可证明、建设工程规划使用证明、开工证明、销售许可证明。只有五种证件都齐全了, 房子才能拥有产权。法律规定, 即使是五种证件都符合要求的房产, 房屋产权证的发放权属于区县级政府, 乡镇级政府完全没有权力发放房屋产权证。明显地, 所谓“ 小产权”并非具备商品房产权的法律地位, 实际上属于没有产权的虚假权利, 无法登记在产权“ 名册”中。 小产权房根本不是商品房, 不允许进行交易。 这种房屋没有产权作为保障, 不能行使房屋拥有、转让、处置、获取收益等权力, 也无法完成房屋产权的变更登记。