处理小产权房法律争议的相关案件多次成为媒体关注焦点，中央电视台《经济与法》栏目、法制日报、香港文汇报、重庆晚报、重庆晨报等均有报道，就房产纠葛、劳资权益争议、婚姻法新规等问题，还接受了上海东方卫视、重庆电视台财经频道的专题访问。近些年，小产权房交易虽然帮部分收入不高的人缓解了住的问题，但也造成了诸多矛盾和纠纷，关于集体地房产交易的法律规定显得越来越跟不上形势，各地法院在审理此类案件时，??一、?关于小产权房的定义和法律地位，房产权是某个主体对房子拥有的支配权，这种权利属于财产权的类别，所以房产权也是财产权的一种形式。房产归属权原本没有等级之分，只有一个标准说明，不过因为国内某些特殊情况，导致社会上产生了普遍认同的区分方式，对于“高级产权”和“低级产权”在不同场合有不同含义。具体来说，政府机构发放产权证明的房产属于高级产权房；而政府机构不发放产权证明，由乡镇政府或村委会发放证明的房产属于低级产权房，也称为乡镇产权房。依照我国《土地管理法》以及相关法律条文，所有个人或者组织若要实施建设活动，必须依法申请使用国家所有的土地；不过，兴办乡镇企业或者村民建造住房，在经过合法批准后，可以使用本集体组织的农民集体所有的土地。也就是说，唯有国家所有的土地才适合用作商品楼的建设，开发商在完成合规的开发项目审批流程之后，需要完成土地的出售程序，并且依照规定向国家缴纳土地出售收入和相关费用，随后国家会授予开发商土地使用证明和房屋预先售卖许可，这种类型的商品楼被称为拥有完全产权的房产。要动用村集体持有的土地，得先依照法律手续将其转变为国家所有，接着才能转让，以国家土地使用权的名义实施开发工作。若未执行这些步骤就擅自开展建设，所建房屋由于未获国家房产管理机构的批准，自然无法拿到房产证，此类房屋被称作小产权房。小产权房与普通商品房的根本差异在于是否涵盖土地使用权限，普通商品房拥有完整的所有权，囊括了房产的使用权以及国有土地的使用权，而小产权房属于非完全所有权，仅具备房屋的使用权限。依据房屋建设是否拥有合法的许可文件，可将小产权房分为两种类别，第一种是经由县级政府依法核准，由集体经济组织在自有的非农业用地上建造的村民居住房屋，此类房屋在优先满足本集体成员的居住需求后仍有剩余，然后由该组织以自身名义将剩余房屋卖给集体以外的人员。这种建筑本身是合规的，其相关权益依法应获得法律保障，第二种是集体单位未履行任何审批手续，擅自在其自有的农田上建造的房屋，此类建筑属于违规建筑，因此其承载的权益也无法得到法律维护。小产权房屋的转让合同是否有效，当前存在不同看法，一种观点是持否定态度，理由是小产权与国家政策不符，因此转让协议不具备法律效力；另一种观点则持肯定态度，依据是法律没有明确禁止合法建造的小产权房进行交易，既然没有禁止性规定，就应该视为有效，所以小产权房转让协议应当被认可。支持第一种看法的缘由有三点，主要依据我国现行《土地管理法》、《物权法》以及国务院发布的相关政策性文件。农村及城市周边的土地归农民集体所有，依据《土地管理法》第62条和其他关联条款，农村宅基地使用权的获取有严格的资格约束，仅限于拥有集体经济组织成员身份的人，方可依法获得并行使宅基地使用权，并且宅基地的分配遵循每户一宅的原则。依照土地整体处置的规则，一旦宅基地上的建筑完成让渡，土地的利用权随之转移给新主人，假如农村的房产能够卖给集体组织以外的人员，将造成宅基地使用权的受益者范围无限扩大，那些没有宅基地使用资格的个人反而直接使用宅基地，这种情况显然违反了《土地管理法》的相关条款。该法第63条同样有文字说明：乡村集体土地的使用权不可以转让给非农业建设，也不得转租或出售。这项禁止性条款对乡村集体土地使用权的流转设定了严格限制，由此可见，乡村宅基地的所有权属于集体，使用权仅限于村民，农民若将房屋卖给城市居民，实际上是将土地用于非农业用途，这种做法违反法律规定，相应的转让合同从一开始就无效。宅基地的使用权依照《物权法》定义，属于用益物权范畴，此类物权本质上并非完全的所有权，而是带有诸多约束条件的权利，因此基于该宅基地建造的房屋，其所有权同样不具备完整性，在流转过程中应当接受更多制约，不能与拥有完全所有权的资产相提并论。针对所有权存在瑕疵的资产，其转让协议的合法性值得深入探讨，不能轻易判定其具有法律效力。第三，国务院办公厅1999年发布《关于强化土地流转监管禁止土地投机行为公告》第二部分第二点阐明：农村居民的房子不能卖给城市住户，也不允许批准城市住户使用农民集体土地建造房屋，相关机构不得为非法建造的房屋和购置的房产颁发土地使用权证明和房产证明。2007年12月30日发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》均清楚指出：城市居民不可以向农村购买宅基地、农民的住宅或者所谓的“小产权房”。没有合法的用地许可、房产证明、购房税凭证等文件的房产，其相关权益无法得到法律的有效保护，倘若允许这类房屋随意流通，不仅会扰乱房地产市场的正常交易环境，还会造成诸多社会问题，不利于社会安定和经济发展。（二）赞成第二种看法的依据：第二种看法即房屋买卖协议有效论。这种看法有三种依据，首先来自国家层面的政策文件和司法机构的权威解释。1963年3月20日中共中央发布的《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》中，第二点内容明确指出：“社员具备交易房产的资格，一旦房屋出售，宅基地的使用权便归属于新业主，不过宅基地的归属权始终属于集体。”该条款清楚表明了农村居民拥有处置房产的合法性。房屋出售之后，宅基地的归属权依旧属于集体，不过房屋的使用权会随着房屋所有权的变更而转交给购买方。最高法院在1992年以民他字第8号的形式给出了答复，里面清晰说明，乡村房产的转让必须要有正式的合同、介绍人的证明等文件，如果当地要求办理过户手续，就必须依照法律规定完成相关流程。这项条款确认了乡村住宅交易通常情况下不以产权登记作为完成标志，并且隐含地表明了乡村宅基地上的房屋可以转让。另外，《土地管理法》第六十二条和第六十三条的内容，从立法初衷来看，其限制的只是宅基地使用权的独立转移，当宅基地上的房屋产权发生变更时，该宅基地使用权的连带转移并不被禁止。农民的住宅是否能够转手，从财产权利的角度分析，应当是可行的。财产权利指的是个人或组织依据法律对特定物品实施直接管理并能够对抗其他人的权益。这种权利本质上属于管理权，表现为权利主体对物品的直接管理，并且具备对抗他人的作用力。而完全的财产权利包含占有、使用、获利和处置四项能力，其中处置权是财产权利的显著特征，也是最重要的能力。农村房屋产权属于村民，村民理应完全掌控其房屋，当然包括处置权，若剥夺此权利，便无法称其拥有房屋产权。《关于加强土地流转监管禁止土地买卖通知》中明确，农民的住房不能卖给城市居民，这项规定本身与《物权法》的立法原则相悖，侵害了产权应有的权能。这份文件自身的法律地位在物权法范畴之内，因此物权法是最终的依据。其次，判断合同是否有效，必须参照《合同法》中明确的合同生效条件，只要合同满足这些条件，就应视为有效。根据《合同法》的界定，合同生效的标准主要有四个方面，其一，签订合同的各方必须具备民事权利资格和民事行为资格。其二，当事人表达意愿必须真实明确。其三，合同内容不违反法律法规的强制性规定。其四，合同形式需符合法律要求的规范。
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